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潘石屹“清仓”房地产，2号站注册你还咬牙买房吗？

2023-06-20 16:01织梦新闻网编辑：admin人气：

港股的SOHO中国发布公告：黑石集团拟以现金要约收购公司全主体股份，收购价格为每股5港元，总额236亿港元。

交易完成之后，潘石屹家族将只保留9%的股权，为第二大股东。黑石集团将持有总计52亿股权的91%。

|这次交易，潘石屹家族税前可以套现140亿港元。

网上有句玩笑段子——情商低的，会说潘石屹“逃顶”走了；情商高的，会说全球知名资产管理公司积极布局内地核心资产。

1992年8月，在海南挣得第一桶金的老潘，专门到北京做市场调研，在怀柔县食堂偶然听到北京市给了怀柔四个定向募集资金的股份制公司指标，潘设法获取了其中之一，成为商业起家的开端。

同年万通新世界广场在阜成门开盘，香港利达行主席邓智仁找到万通公司要求代理销售。邓智仁通过成功的广告和定价策略获得代销的成功，将万通新世界广场卖到当时市价的三倍。

|老潘，证明了自己是个销售奇才。

1994年，老潘娶了英国剑桥毕业的张欣，两个人在一起仅四天后便决定闪婚。随后便构建了夫妻店“SOHO中国”。

1999年底，一本出自现代城发展商之手的长篇文字《SOHO现代城.居家办公.酷.com》出现诸多媒体上，SOHO的概念正式提出。

拆哥认识一位早年间在SOHO工作过的销售领军人，她说彼时卖写字楼简直光环无限，老板上赶着买写字楼，那个时候觉得自己，社会地位也特别高。

2015年开始，SOHO中国已没有地产销售收入，成为纯收租的公司。而且老潘还在持续抛售看起来优质的核心地段商办物业。比如上海凌空SOHO、

看下SOHO中国的年报，旗下持有的物业总量多少？

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收购的资产包大致是130万平方米。而且这130万平米都是超一线城市京沪核心区位、风格时尚的建筑体，对价是人民币216亿元：

|折合单价仅14000元/平米。

算是抄底吗？

去年，行业便传出黑石出价40亿美元，当时没有成交。二号站注册核算一下，当时的报价折合单价是23500元/㎡。交易拖延了一年，最终价格便宜了30%，相当于打了7折。

当然，要看汇率。美元汇率去年是7.0，现在是6.4。即便如此，也是8折。

|说明降价还是很明显，老潘心态有点急。

2020年，SOHO中国的租金收入是15.4亿元，折合到130万平米上（出租率按85%计算），平均的日租金仅为3.8元/平米。

这启示了我们，里面有不少低效运营的弊端。

资产包里还有前门大街这样传奇的项目，它是北京心脏地带体量最大的商业地产。2009年，潘石屹启动全球招商，结果商户报价让他”意料之外”——高的超出预期，低的出乎意料之外。

当时他的一句话，引起不少北京土著居民的争议：

|前门就该成为“大杂烩”。

前门大街项目，很多北京的网友耳熟能详。

2021年4月底，前门曾经的网红商业综合体“皇家驿站”，悄无声息地关门歇业了。

老潘，前些年醉心于编程和摄影，对于房地产，已经无心恋战了。

按刘晓博的话说。中国40多年的改革红利，老潘他都遇到了。包括获得高考资格，能到国企工作，能有机会闯深圳、海南并发财。这里面有他个人智商高的因素，也有时代的大机遇。

数据显示，国内不少城市写字楼空置率达到了30%，一些主要城市的写字楼空置率也达到了20%。

|繁华的北京城，甲级写字楼的空置率创下了十年新高。

弱二线省会城市昆明，甲级写字楼租金同比下滑6%，达到3.2元/㎡·天的低水平。此外，全昆明的写字楼空置率高达35%。

而业内人士普遍认为，优质写字楼市场的空置率应不高于10%：写字楼空置率10%为均衡市场，低于10%为卖方市场，高于10%则为买方市场。

抢楼，已经变为抢租户。

根据“乐办公”的一项抽样显示，中国20座城市甲乙级写字楼平均售价为21059元/㎡,而租金则是2.7元/㎡·天。

如此一算，年化租金收益率为4.6%。

这只是账面财富（名义收益率）。实际投资还要减值——

首先，空置期间承担的物业费（甲乙级按每天减去0.03元/㎡计），支付的租房中介费（一般均摊一个月房租）。此外，“空置期”必须要考虑。一年365天，实际拿到租金的天数要打85折~9折。

|如果是普通个人投资者，实际年收益率甚至不到4%。

太低了，还不如去买理财。

这还是净得价。如果是算上购买时的契税和增值税、2号站开户土地增值税等，收益更为难堪。

(来源：未知)

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